Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına ve hakkaniyete uygun biçimde mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Uzun süren kira ilişkilerinde kira bedeli zamanla gerçek değerinin çok altında kalabilir ya da kiracı açısından fahiş hale gelebilir. Bu davayı hem kiraya veren hem de kiracı açabilir. Hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 343-345. maddeleridir.
5 Yıllık Dönemin Önemi
Kira artışında temel kural, yenileme dönemlerinde artışın TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamamasıdır (TBK m.344). Ancak kira ilişkisinin 5 yıldan uzun sürmesi veya beş yıllık yenileme döneminin sonunda durum değişir: bu dönemlerde hâkim, TÜFE’deki değişim, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek kira bedelini hak ve nesafete göre yeniden belirleyebilir (TBK m.344/3). Bu, kira bedelini piyasa gerçeğine yaklaştırmanın temel yoludur.
Zamanlama ve İhtar Şartı
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Fakat tespit edilecek yeni kiranın bir sonraki kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için (TBK m.345):
- Davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması, veya
- Bu süre içinde kiraya verenin, kirayı artıracağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması ve davanın izleyen yeni dönem sonuna kadar açılması gerekir.
Bu şartlara uyulduğunda mahkemece belirlenen kira, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Süreç ve Sonuç
Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yargılamada emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu ve durumu ile ekonomik göstergeler değerlendirilir. Mahkeme, hak ve nesafete uygun bir kira bedeli belirler; bu bedel, şartların sağlanması halinde ilgili kira döneminden itibaren uygulanır.
Kira tespit davası, kira bedelinin güncel koşullara ve hakkaniyete uygun şekilde mahkemece belirlenmesi için açılan davadır. Hem kiraya veren hem kiracı, kira bedelinin yeniden tespitini isteyebilir.
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak yeni belirlenecek kiranın bir sonraki dönem başından itibaren geçerli olabilmesi için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya artış yapılacağının yazılı bildirilmesi gerekir (TBK m.345).
Kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun sürmesi veya 5 yıllık yenilemeden sonraki dönemlerde hâkim; TÜFE’deki değişim, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hak ve nesafete göre kira bedelini yeniden belirleyebilir (TBK m.344/3).
Kira yenileme dönemlerinde artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Bu sınırı aşan artış anlaşmaları, aşan kısım yönünden geçersizdir.
Kira tespit davası, kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilen bir dava olduğundan zamanaşımına tabi değildir. Önemli olan, tespit edilecek kiranın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirleyen 30 günlük kural ve ihtar şartıdır.
Kira Uyuşmazlığınızı Değerlendirin
Kira tespiti, tahliye ve kira artışı konularında haklarınızı korumak için hukuki destek alın.