Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası; bir taşınmazın tapu siciline hatalı, hukuka aykırı ya da sahte bir işleme dayanılarak tescil edilmesi halinde, gerçek hak sahibinin bu kaydın silinmesini ve taşınmazın kendi adına tescil edilmesini talep ettiği davadır. Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesi uyarınca yolsuz tescil, mahkeme kararıyla düzeltilebilir.

Bu dava hem tapu iptalini (mevcut kaydın silinmesi) hem de tescili (taşınmazın gerçek sahibi adına yeniden tescil edilmesi) birlikte talep ettiği için tek bir davada iki ayrı sonuç elde edilmektedir.

Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, birbirinden farklı birçok hukuki sebebe dayanabilir. En sık karşılaşılan haller şunlardır:

• Sahte vekâletname ile yapılan satış: Gerçek maliki yanıltmak amacıyla düzenlenen sahte ya da hile ile alınan bir vekâletname aracılığıyla tapunun başkasına devredilmesi.
• Ehliyetsizlik: Akıl hastalığı, yaşlılık veya bunama gibi nedenlerle fiil ehliyetinden yoksun bir kişinin taşınmazını devretmesi.
• Miras uyuşmazlıkları: Mirasçıların paylarını dikkate almaksızın, bazı varisler tarafından taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi.
• Müteahhit-arsa sahibi uyuşmazlığı: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taahhütlerini yerine getirmeyen müteahhidin arsa üzerindeki bağımsız bölümleri kendi adına tescil ettirmesi ya da üçüncü kişilere satması.
• Hata ve hile: Satış sözleşmesinin esaslı hata, aldatma (hile) veya tehdit (korkutma) altında imzalanmış olması.
• Ön alım (şufa) hakkının ihlali: Paylı mülkiyette bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satarken diğer paydaşların ön alım hakkını kullanmasına izin vermemesi.

Davanın Tarafları Kimlerdir?

Davayı açan taraf (davacı), mülkiyet hakkının ihlal edildiğini iddia eden kişi ya da kişilerdir. Davalı ise tapu siciline yolsuz biçimde kaydedilmiş kişidir. Taşınmaz üçüncü kişilere devredilmişse, mevcut tapu malikine karşı da dava açılması gerekebilir.

Devlet, yani Hazine; tapu siciline güvenerek iyiniyetle taşınmaz edinenlerin bu güveninin korunması amacıyla bazı davalarda davalı sıfatını taşıyabilmektedir.

Dava Süreci Nasıl İşler?

Tapu iptal ve tescil davası şu aşamalardan geçmektedir:

• 1. Arabuluculuk: 2023 yılından itibaren tapu uyuşmazlıklarında da zorunlu arabuluculuk uygulanmaktadır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; aksi hâlde dava usulden reddedilir.
• 2. Dava dilekçesi: Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine dava dilekçesi sunulur. Dilekçede tapu iptali ve tescil taleplerinin yanı sıra ihtiyati tedbir talebi de yer almalıdır.
• 3. İhtiyati tedbir: Mahkeme, yargılama süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için tapu sicilini bloke edebilir. Bu adım kaçırılmamalıdır.
• 4. Tapu sicil müdürlüğü yazışmaları: Mahkeme, tapu kayıtlarını resmi kanallardan talep eder ve inceler.
• 5. Bilirkişi incelemesi: Özellikle değer tespiti veya teknik meselelerde bilirkişi raporu alınması gerekebilir.
• 6. Karar ve tescil: Davanın kabulü hâlinde mahkeme tapu kaydının iptaline ve taşınmazın davacı adına tesciline hükmeder. Bu karar tapu müdürlüğüne gönderilir.

Zamanaşımı Var mı?

Tapu iptal davası kural olarak zamanaşımına tabi değildir; mülkiyet hakkı zamanaşımıyla sona ermez. Ancak bazı hâllerde farklı kurallar geçerlidir:

• Hile veya hata sebebine dayanan davalarda 1 yıllık hak düşürücü süre söz konusudur (hatanın ya da hilenin öğrenilmesinden itibaren).
• Ön alım hakkına dayanan davalarda 3 aylık hak düşürücü süre vardır (satışın öğrenilmesinden itibaren).

Bu sürelerin kaçırılması hakkın tamamen ortadan kalkmasına yol açar. Bu nedenle bir hak ihlalinden haberdar olur olmaz avukata danışmak hayati önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Av. Mert Anıl Güler, LL.M.

İstanbul Barosu avukatı. Gayrimenkul hukuku, tapu uyuşmazlıkları ve vergi hukuku alanlarında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Bakırköy / İstanbul.