Kira Artışını Düzenleyen Temel Kural
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış miktarını sınırlayan temel hükümdür. Bu maddeye göre taraflar, yenilenen kira döneminde uygulanacak artış oranını serbestçe kararlaştırabilirler; ancak belirlenen oran, bir önceki kira yılı için açıklanan tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamaları geçemez.
2022–2024 döneminde geçici olarak uygulanan yüzde yirmi beş sınırı, Temmuz 2024'te sona ermiştir. Bu tarihten itibaren yeniden TÜFE bazlı hesaplama geçerlidir. Dolayısıyla 2026 yılında yapılacak kira artışlarında güncel TÜFE oranı belirleyici olmaktadır.
TÜFE Hesabı Nasıl Yapılır?
Kira artışında esas alınan TÜFE rakamı, kira yenileme tarihinden önceki 12 aylık dönemin ortalama değişim oranıdır; tek bir aylık değil. TÜİK her ay bu oranı açıklamaktadır.
Örnek vermek gerekirse: Kira sözleşmeniz her yıl Temmuz ayında yenileniyorsa, Temmuz 2026 tarihli yenilemede Temmuz 2025–Haziran 2026 arasındaki 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır. Bu oran TÜİK'in resmi sitesinden kolayca öğrenilebilir.
Ev Sahibi Yasal Sınırın Üzerinde Artış Yaparsa Ne Olur?
Eğer ev sahibiniz TÜFE'nin üzerinde artış yapmaya kalkışırsa, kiracı olarak şu yollardan birine başvurabilirsiniz:
- Yazılı itiraz: Yasal sınırı aşan artışı kabul etmediğinizi noter kanalıyla ya da iadeli taahhütlü posta ile ev sahibine bildirin.
- Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru: Taraflar anlaşamazsa, her iki taraf da kira bedelinin tespiti için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
- Arabuluculuk: Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine gidilmesi gerekmektedir (kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak aranmaktadır).
Kira Tespit Davası Nedir?
Taraflar kira bedeli konusunda uzlaşamazsa açılan kira tespit davası, mahkemenin piyasa koşullarını ve bölgedeki emsal kiraları dikkate alarak yeni kira bedelini belirlemesini sağlar. Bu davayı hem kiracı hem de kiraya veren açabilir.
Önemli bir not: Kira tespit kararları, karar tarihinden itibaren değil, genellikle dava açma tarihinden itibaren hüküm doğurur. Bu nedenle zaman kaybetmeden hareket etmek kritik önem taşır.
Kiracının Tahliyeye Karşı Hakları
Ev sahibi, sadece kira artışını kabul etmediğiniz için sizi tahliye edemez. Tahliye ancak belirli hukuki sebeplerin varlığı halinde mümkündür:
- Kiranın ödenmemesi (iki haklı ihtar şartı)
- Sözleşmeye aykırı kullanım
- Ev sahibinin kendisi veya birinci derece yakınının konutu bizzat kullanma ihtiyacı (belirli koşullar altında)
- Kira sözleşmesinin on yılı aşması halinde uzatma döneminde fesih bildirimi
Bu sebeplerin hiçbiri olmaksızın yapılan tahliye girişimleri hukuka aykırıdır; icra takibine karşı itiraz hakkınızı kullanabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Hayır. TBK m.344 emredici bir hükümdür; sözleşmeyle aşılamaz. Yasal sınırı aşan kısım kendiliğinden geçersiz sayılır ve siz yalnızca yasal oranı ödemekle yükümlüsünüz.
Sözlü baskıların hukuken bir anlamı yoktur. Taleplerin yazılı hale gelmesi durumunda noter kanalıyla itirazınızı iletin. Taciz veya tehdit niteliğindeki davranışlar için savcılığa şikâyet de söz konusu olabilir.
Hayır, kira ödemeyi kesmemeli ve eski miktarı ödemeye devam etmelisiniz. Aksi takdirde temerrüde düşerek tahliyeye zemin hazırlarsınız. Fazlası için itirazınızı koruyarak ödeme yapın.
Kira Durumunuzu Birlikte Değerlendirelim
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kendi durumunuza özgü hukuki değerlendirme için bir randevu alın.