Çalışma Alanlarımız
Taşınmaz hukukunun her boyutunda — tapu iptali ve tescilden kira tahliyesine, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarından kamulaştırma davalarına — deneyimli ve kararlı hukuki temsil.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında hem mülk sahibi hem kiracı için etkin hukuki temsil. Hak kaybı yaşamadan doğru adımı atmanız için yanınızdayız.
Tapu sicilindeki yanlış veya hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesi, muvazaalı devirlerin iptali ve gerçek malik adına tescil sağlanması.
Kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklarda kira bedelinin tespiti, kira artış itirazları ve tahliye davalarında hukuki temsil.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alan, yönetim planı, aidat ve kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuki danışmanlık ve temsil.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde hakların korunması, ayıplı eser ve gecikme tazminatı ile sözleşme fesih davalarında hukuki temsil.
İdare tarafından gerçekleştirilen kamulaştırma işlemlerinde gerçek piyasa değerinin alınması ve kamulaştırmasız el atmalara karşı hak koruması.
TBK m.344 uyarınca konut kiralarında yıllık artış oranı sınırlanmıştır. Yasal sınırı aşan artışlar geçersizdir; kiracı mahkemeye başvurarak fazla ödediği miktarın iadesini talep edebilir.
| Dönem | Konut Kirası Üst Sınırı | İşyeri Kirası | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Temmuz 2022 – Temmuz 2023 | %25 (geçici tavan) | Serbest (taraflarca) | Geçici yasal düzenleme |
| 2024 | TÜFE (12 aylık ortalama) | Serbest | TBK m.344 |
| 2025 – 2026 | TÜFE (12 aylık ortalama) | Serbest | TBK m.344 |
Kiraya veren TÜFE sınırını aşan artış yaparsa kiracı herhangi bir süre sınırı olmaksızın fazlaya ilişkin bedeli iade talep edebilir. Bu hak, kiracının kira artışına sessiz kalması veya ödemesi durumunda bile korunmaktadır.
| Tahliye Sebebi | Ön Koşul | Dava Açma Süresi | Dayanak |
|---|---|---|---|
| İhtiyaç (kiraya veren / yakını) | Sözleşme sona ermiş olmalı | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde | TBK m.350 |
| Yeniden inşa / esaslı onarım | İmar / belediye onayı | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde | TBK m.350 |
| Kiracının temerrüdü | 2 haklı ihtarname | 3. temerrüt halinde | TBK m.352 |
| 10 yıl kuralı | 10 yıllık uzama sonrası | Uzama dönemi bitiminden 3 ay önce ihtar | TBK m.347 |
| Tahliye taahhüdü | Yazılı ve imzalı taahhüt | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava | TBK m.352 |
Tapu sicili ve kadastro kayıtlarının incelenmesi; muvazaa veya hata iddiasının hukuki dayanaklarının tespiti; 1 yıl ve 10 yıllık zamanaşımı sürelerinin hesaplanması.
Tanık ifadeleri, banka transferleri, tapu devirlerinin kronolojisi, noter senetleri toplanır. Gerekirse satışın önlenmesi için ihtiyati tedbir talebi mahkemeye sunulur.
Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine dava dilekçesi ve delil listesi ile başvuru. Gıyabi karar riskine karşı tüm karşı tarafların tebligatlarının takibi.
Mahkeme bilirkişisinin taşınmaz değeri, işlemin gerçek mahiyeti ve tarafların niyeti konularında rapor hazırlaması. Rapora itiraz haklarının kullanılması.
İptal kararının kesinleşmesiyle tapu müdürlüğüne tescil talebi. Yargılama masrafları ve vekâlet ücretinin haksız tarafa yüklenmesi.
Aleyhte karar halinde Yargıtay ilgili hukuk dairesine temyiz başvurusu. Bozma kararı sonrasında yeniden yargılama stratejisinin belirlenmesi.
Tapu kaydının hile, muvazaa, sahte vekâlet, gabin veya irade fesadıyla oluşturulduğunu öğrenmekle birlikte 1 yıl ve her hâlde 10 yıl içinde tapu iptali davası açılabilir. Muvazaalı aile içi devirlerde ise 10 yıllık süre, tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Zamanaşımı dolmadan avukata başvurulması kritik önem taşır.
Tahliye sebebine göre izlenecek yol farklılaşır. Temerrüt (kira ödememe) durumunda önce noterden 2 haklı ihtarname gönderilmesi, ardından üçüncü temerrütte sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir. İhtiyaç sebebiyle tahliyede ise sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır; bu süre kaçırılırsa o dönem için hak düşmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin teslim yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde sözleşme feshedilerek tazminat talep edilebilir ya da aynen ifa davası açılabilir. Teslim gerçekleşmiş ancak bağımsız bölüm ayıplı ise TBK m.475 uyarınca onarım, ayıp oranında bedel indirimi veya sözleşmeden dönme seçenekleri değerlendirilebilir. Ayıp ihbarının teslimden itibaren makul süre içinde yapılması şarttır.
634 sayılı KMK m.20 uyarınca aidat borçlusuna karşı hem icra takibi başlatılabilir hem de alacak davası açılabilir. Birikmiş borçlar üzerinden yasal faiz işler. Yönetim planında öngörülmüşse gecikme zammı da talep edilebilir. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra bağımsız bölüm üzerine ipotek tesis ettirme imkânı da mevcuttur.
Evet. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.14 uyarınca kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel artırım davası açılabilir. Mahkeme, bağımsız bir bilirkişi kurulu aracılığıyla gerçek piyasa değerini tespit eder ve farka yasal faiz eklenir. Kamulaştırmasız el atma (fuzuli şagil) durumunda ise zamanaşımı söz konusu değildir; her zaman tazminat davası açılabilir.
Tapu, kira veya kamulaştırma konularında ilk değerlendirme için hemen iletişime geçin.